header
柱や梁が木材なら、他の部分にいろんな材料を使われていても、一般的に「木造」というふうに表示するそうです。
このため、建物の自重あるいは荷重を直接負担すべき骨格部分を基準にしたらいいのではないかという意見もあるそうです。
また建物の主たる部分が、「木・鉄骨」という場合もあるかと思います。
この場合は「鉄筋コンクリート・鉄骨造」などのように表示するそうです。(不登記準則81条2項)
ただ、建物の構造材料についていうと、その主たる部分の構成材料によって表示されたりするので、そのモノの構成材料の占める割合が全体ではちょっとしかないというときは、表示しないそうです。
問題となるのは、その基準だそうですが、その割合がおおむね3分の1以上の場合は構成材料を併記する取扱になるそうです。
登記実務をするときに、建物が完成してしまった後では構成材料というものを把握するのが難しくなってくるかと思います。
たとえば、柱が既に外壁に覆われているようなばあいは、それが木造なのか軽量鉄骨なのか目視ではわからないと思います。
こういう場合は、工事完了引渡証明書、建築確認通知書、電気工事人等の附帯工事人の証明書など、登記の申請のときに提出された添付書類を参考にするそうです。
これらを参考に登記官の実地調査により、建物の全体状況を認定していくようになるそうですが、登記上だといっても、一般的にこれが建物の経済的評価を決めたりするそうなので、こういった認定には十分な配慮が必要となるそうです。
建物にもいろんな区分があるということですが、自分が家を借りたり買ったりするときに、とてもお世話になるものなので、これからは「建物の主たる材料」に興味を持って見ていきたいと思います。

地積に関する変更の登記というのは、土地に変動が生じたことで登記されている地積が増減した場合にする登記のことだそうです。

地積が増加するというのは、寄洲によって土が堆積して新たな土地が生じた場合ということだそうです。

またこれに対して減少するというこのは、一筆の一部が海面に沈んでしまったり、河川の水流の変化で絶えず水が流れている状態になってしまったというときのことだそうです。

寄洲というのは、風や波によって海岸や河口などに土砂が吹き寄せられて自然にできた陸地のことをいうそうです。

このような自然現象でできたような土地に関しては、所有権の帰属及び登記手続きなどに議論があったりするそうです。

土地が生じた場合は、その所有権は国家に帰属するということになるそうです。

いろいろと意見はあるそうです。

また海底隆起というのは、海面下の土地が海面上に姿を現して、そこに新たに土地を生じた場合には、新たに国有の土地が生じたとして取り扱うべきということにされているそうです。

海面の下というのは、もともと私的所有権の目的にはできないもので、所有権者が存在しないということもあるそうです。

私的の使用がないということで、地積に関して変更の登記で処理することはできないという意見が有力だそうです。

また河川区域内の土地に関しては、水流が変化して土地が出現した場合も海底隆起と同じような議論があるそうです。

反対に地積が減少するというのは、土地の一部が海没したりしたら地積に関する変更の登記をするのが妥当だそうです。

また流水の変化でいつも水が流れる状態になってしまった土地の場合、河川管理者は、地積に関する変更の登記を登記所に委託しなければならないそうです。

1個の土地とは、登記記録上に一筆の土地として登記されたものが1個の土地となるそうです。

そしてこれが法律上の1個の土地となるそうです。

土地というのは、公用水面によって遮断区分されるまで、物理的に連続しているかと思います。

そもそも自然に区分されているわけではないので、人為的に区分するしかないと思います。

取引の対象にするための区画であり、事実上の区画というよりも、登記されて初めて法律上の単位となるそうです。

どんなに石垣や道路などで土地が物理的に区画されていても、不動産登記法上では区画としての意味をもたないそうです。

一筆の土地の一部を事実上区分して、分筆の登記をしないでこれを取引の対象とすることができるということは、無理ということだそうです。これは以前の判例があるので、これに関して争うということはないそうです。

一筆の土地として登記されるには、全体に接続していることが必要だそうです。

複数の飛び飛びの土地は一筆の土地にすることはできないそうです。不登法では接続していない土地の合併を禁止しているそうです。

また地目が同一であるということも必要だそうです。

地目の単一性は、公示の明瞭さという点から存在の価値をもつものだそうです。

また地番区域が相互に異なる土地の合筆の登記は禁止されているそうです。

この合筆の登記の禁止には、地番区域でない字も含むそうです。

また、一筆の土地の一部が地番区域を異なることになった場合は、登記官が職権で分筆の登記をしなければならないそうです。

これは一筆に地番を2以上つけることになりとても不合理だからだそうです。字も同様で一筆の中で字界を通るという奇妙なことになるからだそうです。

 

土地の所在というのは、行政区画を基準としたものだそうです。

市、区、郡、町、村及び字で表示されるもののことだそうです。

土地の所在は、地番と併せて当該地の位置を示し、土地を特定するとともに、管轄登記所を定める基準となっているそうです。

土地の所在は土地の所在する場所を「市、区、郡、町、村及び字」で表示するものということで、地番と併せて表題部の所在欄に記録されるそうです。

「市・町・村」は普通地方公共団体としての市、町、村のことだそうです。

区というのは、東京都の特別区及び政令指定都市の区のことだそうです。

また、郡というのは、現在では市の区域以外の区域につき認められている地理的名称にすぎないそうです。

行政区画の市・区・町・村での表示では大まかすぎるということで、「字」というのを不動産登記法では記載することを求められているそうです。

字というのは、市町村内に存在している地域の名称だそうです。大字とこれを細分化した小字というのがあるそうです。

土地の所在に関して、都道府県名を省略しているそうです。それは登記所は管轄する都道府県が明らかなので、都道府県を書く必要がないということのようです。

また市、区、郡、町、村及び字の表示で、常用漢字でない字体を用いることは可能だそうです。

地番は、登記官が土地を特定するために、地番区域を定めて、一筆の土地ごとに付ける番号ですが、それを決める基準としては、地番区域ごとに1番から起番して、土地の位置がわかりやすいものとなるようにしなければならないそうです。

この地番をつけるときには重複しないというのはもちろんです。

また、支号は使用できるそうですが、支号の支号は使用できないそうです。

地積は法務省令で定めるとされているそうです。

水平投影面積というのは、筆界線によって囲まれた土地の広がりを一定の水平面に投影したときの投影図の面積によって表すものだそうです。

地積は「平方メートル」を単位とするそうです。アール、ヘクタールは使用しないそうです。

宅地及び鉱泉地の場合は、1平方メートルの100分の1未満の端数は切り捨てるそうです。

宅地及び鉱泉地以外の土地の場合は、10平方メートルを超えるものについては、1平方メートル未満の端数は切り捨てるそうです。

10平方メートル未満のものについては、1平方メートルの100分の1未満の端数を切り捨てるそうです。

地目変更の場合の地積の定め方は、実質的には地積の増減がない場合でも、地目変更に伴って「地積の表示」に変更が必要となってくる場合があるそうです。

宅地及び鉱泉地から宅地及び鉱泉地以外の土地に地目変更する場合と、宅地及び鉱泉地以外の土地から宅地及び鉱泉地への地目変更の場合があるそうです。

尺貫法で地積の表示がされていた時代のものはどうなるのでしょうか。

以前は町(10段)、段(10畝)、畝(30歩)、歩(坪)、合(10分の1坪)、尺(10合の1)で表示されていたそうです。

このような表記は行政的手当の下で、全国的に書き換えられて、昭和47年には、ほぼすべての登記簿上の地積が平方メートルの表示に改められたそうです。

また、測量にはさまざまな誤差があるそうです。

地積を定めるのも誤差の限度内の範囲であれば認めるそうです。

寄洲によって、土地が堆積して新しい土地ができたりしたら、登記をしなければならないそうです。

また地積に誤りがあったらこれを正しい地積に訂正するための登記も必要だそうです。